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갑작스러운 부모님의 별세로 받게 되는 상속주택, 하루아침에 2 주택자가 됩니다. 예상할 수 없는 상황이기에 1 가구 1 주택의 양도세 비과세 혜택은 유지됩니다. 하지만 조건과 어떤 주택을 양도하는지 순서에 따라 비과세가 달리 적용됩니다. 상속주택 비과세 특례가 마련되어 있기 때문입니다. 세금 중에서 큰 부담이 될 수 있는 양도세, 그중 상속세 비가 특례에 대해 정리했습니다. 국세청이나 세무 전문가와 상담 전에 확인하면 도움이 될 수 있습니다.
주택 상속으로 2가구 돼도 비과세 혜택 유지
현행 양도소득세 법에서 정한 양도세 비과세 혜택의 자격 조건은 1 가구 1 주택자는 양도가액 12억 원까지 양도소득세를 내지 않습니다. 그리고 양도일 현재 국내에 한 채만 보유해야 합니다. 여기서 양도가액은 주택을 판 가격을 말합니다. 12억 원에 주택이 팔렸다면 양도가액은 12억 원이 됩니다.
상속으로 인해 집이 2채가 되면 이 원칙대로라면 비과세 혜택이 어렵습니다. 둘 중 하나를 처분해도 차익이 생깁니다. 차익에 대한 과세는 원칙이지만, 문제는 중과세 세율이 적용될 위험도 존재합니다. 의도적이거나 원해서 주택을 소유하게 된 것도 아닌데 중과세를 일방적으로 적용받는다면, 억울한 피해자가 생길 수도 있습니다. 원칙 외에 예외를 만들어 특례법이 마련돼 있습니다. 상속 당시 상속인이 자기 소유의 주택을 한 채 소유하고 상속주택을 한 채 상속받았을 경우 비과세 혜택 적용 자격이 됩니다.
즉 이 두 채를 보유한 상황에서 일반주택을 먼저 팔 때만 1주택자로 보고 비과세 여부를 판단하게 됩니다. 반대로 상속주택부터 팔면 비과세 특례를 받을 수 없습니다.
일반주택을 먼저 팔 때 비과세 혜택
일반주택을 먼저 파는 경우는 일반적인 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건을 받을 수 있습니다. 상속이 아닌 경우 1 가구 1 주택으로서 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 보유기간이 일반주택의 경우 2년 이상 보유해야 하며, 거주 기간은 취득 당시에 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건도 확인이 되어야 합니다. 보유기간이 2년 이상이고 조정대상지역이 아니라면 거주조건은 필요치 않습니다. 이런 조건하에서 상속주택을 받게 된다면 1 주택자로 인정됩니다.
일반주택의 처분 기한이 없기 때문에 상속당시 일반주택 보유기간이1년 이하라면 1년 더 기다렸다 일반주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다는 뜻입니다. 만약 일반주택이 조정대상지역이 포함된다면 거주기간 조건도 충족되어야 하는데, 처분 기간이 없기 때문에 이 또한 거주조건을 맞춘 후 일반주택을 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
상속주택을 먼저 팔면 사라지는 비과세 혜택
일반주택을 팔 때는 처분기한이 없는 덕에 비과세 혜택을 받기 유리하도록 되어 있습니다. 하지만 상속주택을 먼저 팔면 1가구1주택 비과세 혜택을 받지 못합니다. 상속주택을 매도하면서 발생하는 양도차익에 대한 세금을 내야 합니다. 비과세 혜택만 사라질 뿐 절세 혜택은 유지가 됩니다. 특례 대상에 해당하는 상속주택을 받은 날로부터 5년 이내에 팔면 다주택자 중과세를 피할 수 있습니다. 세율은 중과세가 아니라 기본세율 6~45%를 적용받게 됩니다. 장기보유특별공제 혜택도 받게 됩니다.
중요한 점은 양도차익에 대한 세금은 여전히 내야 합니다. 자녀가 상속주택을 부모로부터 상속받았다면 상속 개시일 현재의 평가액으로 보는 것이 일반적입니다. 상속받은 주택을 바로 판다고 해도 시세차익이 존재하지 않을수도 있어 세금이 없거나 미미할 수도 있습니다.
상속주택 비과세 특례의 한계
양도할 때 발생하는 차익에 대해서 세금을 없애준다는 뜻입니다. 상속특례는 일반주택의 양도할 경우 발생하는 차익에 세금을 무는 것입니다. 두 집을 동시에 보유하는 동안의 보유세와는 별도입니다. 보유세에서도 계속 1주택자로 취급한다는 뜻은 아닙니다. 보유 기간에 적용되는 다른 세금은 별도로 확인해야 합니다.
| 구분 | 일반주택을 먼저 팔 때 | 상속주택을 먼저 팔 때 |
| 1주택 비과세 | 요건 충족 시 1주택자로 보고 판단(양도가액 12억원까지 비과세) | 특례 적용 안됨 |
| 다주택자 중과 | 해당 없음(상속주택을 주택 수에서 제외) | 상속일로부터 5년 이내에 팔면 배제 |
| 세율 | 세금 없음 | 기본세율 6~45% (중과세 배제) |
| 확인 사항 | 2년 보유, 조정대상지역인 경우 2년 거주 조건 | 장기보유특별공제 가능, 세금은 납부 |
농어촌 지역의 상속주택 주택 수 계산
상속주택이 농어촌 지역에 있다면 소득세법상 별도의 특례를 확인해야 합니다. 조건은 다음과 같습니다.
- 수도권이 아니라 읍·면 지역에 있는 주택
- 피상속인(부모)가 5년 이상 거주
피상속인의 거주 요건이 추가됩니다. 이 조건이 충족되어야 일반주택을 팔 때 1 주택자로 보고 비과세 혜택의 자격이 됩니다. 상속주택 특례와는 별도로 규정돼 있습니다.
형제 공동 상속 시 소유주는 누구
피상속인이 남긴 주택 한 채를 형제가 공동으로 상속받는 경우도 흔합니다. 이 때는 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 최대 지분자가 여러 명일 경우, 상속주택에 거주하는 상속인으로 봅니다. 형제 중에 상속주택에 거주하는 사람이 없다면 최연장자가 상속주택의 상속인으로 판단합니다. 거주자, 최연장자가 주택을 1채 가지고 있다면 양도세 비과세 조건을 따집니다. 최대 지분자가 아닌 형제가 무주택자이든 1 주택자이든 최대 지분자의 주택수로 판단합니다.
마치며
상속주택 비과세는 순서가 좌우합니다. 상속으로 일시적으로 2주택자가 되더라도 비과세 특례가 있습니다. 상속 당시 보유한 일반주택을 파는 경우 1 주택자로 보고 비과세 여부를 판단합니다. 처분 기한이 없어 시간적 제약이 없습니다. 반대로 상속주택을 먼저 파는 경우 비과세 특례가 없는 대신 기본세율 적용, 상속일로부터 5년 이내에 팔면 장기보유특별공제 혜택이 있습니다. 상속 개시일 당시의 평가액으로 취득가액이 결정됨으로 상속주택의 취득가액과 양도가액 차이를 살펴보면 도움이 됩니다. 양도세에 대한 규정으로 보유세에도 같은 기준을 적용하지 않습니다. 농어촌에 상속주택이 있는지, 형제와 공동 상속했는지도 살펴봐야 합니다.
※이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것입니다. 개별 상황에 대한 세무 자문이 아닙니다. 세법은 바뀔 수 있으니, 실제 양도 전에는 국세청 안내나 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.